首批商业不动产REITs上市，会是房企转型的机遇吗？

2026年6月18日，随着上海证券交易所敲了几声锣，名为“商业不动产REITs”的新东西正式上市了。名字很拗口，但道理很简单，就是普通人也能像买基金一样，间接当上商场、写字楼的“包租公”。

4只“商业不动产REITs”的产品是：郑州、哈尔滨的杉杉奥特莱斯，西安的砂之船奥特莱斯，北京昌平的龙德广场，以及上海黄浦区的两栋甲级写字楼，都是些看得见、摸得着的实体物业。

上市当天，市场热度不低。4只新品全线飘红，平均涨幅达3.39%，合计成交金额达到12.96亿元。其中，砂之船奥特莱斯表现最猛，涨幅达11.08%，位居公募REITs市场涨幅榜首。认购阶段也很热情，4只产品比例配售前合计“吸金”近5000亿元，比例配售后，最终募资超200亿元。

然而，热闹的背后藏着一个更扎心的问题：这东西，真能成为眼下那些焦头烂额房企的“救命稻草”吗？

从“盖楼”到“管楼”，房企有了一条退出通道

商业不动产公募REITs，是一种主要投资于商场、写字楼、酒店等商业地产，通过运营获取租金等稳定现金流并向投资者分红的封闭式公募基金。

这4只商业不动产公募REITs分别为：汇添富上海地产商业REIT、国泰海通砂之船商业REIT、中金唯品会商业REIT、中信建投首农商业REIT。首批商业不动产REITs上市，对于正在挣扎转型的房企来说，是一条诱惑力不小的“解困”之路。

以前房企盖商场、写字楼，模式很简单：盖起来，租出去，每年收租金。但问题是，这些物业动辄几十亿的投资，资金全压在里头了，想变现？很难。整栋卖掉又找不到买家，分拆卖又不现实。

现在公募REITs来了，这相当于给这些重资产开了个“上市退出”的口子。据报道，自2025年底商业不动产REITs试点启动以来，短短3个月已申报17单产品，申报募集规模突破600亿元，超过2025年全年基础设施REITs的发行总量。涉房企业占比可观：民营企业占比达47%，外资机构占比13%，发行主体结构比之前更加多元化。

房企可以把手里的商场、写字楼打包成REITs上市，卖给广大投资者；虽然把股权让了出去，但运营权还攥在自己手里——继续当“管家”，每年收管理费和业绩提成。

这样一来，房企的收入结构就变了：从以前“卖一套赚一套”的一锤子买卖，变成了“年年收租、年年分成”的细水长流。

龙湖和华润，两条不同的转型路

在这波REITs热潮中，有两家房企的做法特别值得琢磨——龙湖和华润置地。

先说龙湖。不久前，国际评级机构惠誉把龙湖从“中国房企”的评级框架里拎了出来，放进了“亚太REIT”的框架里。这意味着什么呢？在评级机构眼里，龙湖已经不再是传统开发商了。

数据也摆在那儿：龙湖集团2025年度业绩报告显示，其运营及服务业务收入合计267.7亿元，贡献核心权益后利润79.2亿元，毛利率超过50%；商业投资航道全年实现租金收入112.1亿元，截至2025年底累计开业运营商场达99座，出租率维持在97%的高位。

但更有意思的是，龙湖对发行公募REITs这件事态度很谨慎，更愿意用经营性物业贷来融资。机构数据显示，到2025年底，龙湖靠物业抵押贷和长租贷融来的钱已经超过1000亿元，占所有借款的66%。

再看华润置地。据华润置地2025年度业绩报告，其经常性业务收入合计432.8亿元，同比增长3.7%。更关键的是，盈利结构的质变：经常性业务核心净利润达116.5亿元，在核心净利润中占比首次攀升至51.8%，标志着华润置地正式迈入开发销售与运营服务双轮驱动的新阶段。华润置地董事会主席李欣在业绩发布会上直言：“华润置地已彻底摆脱了过往‘三高’的旧发展模式。”

但2025年，华润置地开发销售型业务营业额仍高达2381.6亿元，占总营收84.6%。事实上，开发业务依然是“基本盘”，REITs只是工具之一，在稳步推进中。

这两家企业的不同选择说明一个道理：REITs不是唯一的出路，但谁能在“管楼”这件事上做出真功夫，谁就更有底气走出困境。

REITs只是工具，不是“提款机”

当然，理想很丰满，现实还得泼冷水。

首先要看清大环境。资料显示，2026年5月以来，REITs二级市场受新发产品增多、存量份额解禁的供给冲击影响，整体震荡回调，中证REITs全收益指数在5月1日至6月15日期间累计下跌5.28%。截至2026年5月29日，全市场公募REITs总市值为2200.93亿元，较上月减少44.61亿元。市场整体在退潮。

戴德梁行北京估价及顾问服务部主管杨枝接受媒体采访时表示，中国内地公募REITs市场增速位居全球前列，但2200亿元的整体体量仍相对偏小，成长空间十分广阔。

中证鹏元研发部资深研究员吴进辉说得更直白：如果二级市场一直缺钱，下半年新发的REITs很可能会大面积“破发”。

对于想借REITs转型的房企，业内专家也有三点忠告：

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一是手里得有“硬货” 。不能只有一个项目凑合上市，得有持续的优质资产可以往里装。经济不好的时候，只有真正抗跌的资产才经得起市场考验。

二是运营得真有两把刷子。商场、写字楼靠的是招商、运营、提升坪效——这些精细活儿，比卖房子难多了。实体商业恢复慢、租金承压，现在就是拼真本事的时候。

三是千万别把REITs当提款机。资产上市了就想套现走人？那种做法只会砸了整个市场的盘子。谁这么干，谁就是跟所有投资者过不去。

说到底，首批商业不动产REITs上市，确实是房地产行业的一件大事。它给那些手里有优质物业、又苦于无法变现的房企，打开了一扇新的门。

但这扇门通向的不是捷径，而是一条更难走的路。从“盖楼”到“管楼”，不光是业务重心的转移，更是思维方式的彻底转变——你得学会跟资本市场打交道，学会珍惜投资者的信任，学会踏踏实实地把每一平方米的租金做到极致。